Seit dem 2. August 2026 gelten die Transparenzpflichten aus Artikel 50 des EU AI Act. Für Immobilienmakler, Neubauvermarkter, Projektentwickler und andere Unternehmen der Immobilienbranche stellt sich damit eine praktische Frage: Wann müssen KI-generierte oder KI-bearbeitete Immobilienbilder sichtbar gekennzeichnet werden?
Wichtig vorweg: Nicht jedes Bild, bei dessen Erstellung KI eingesetzt wurde, benötigt automatisch einen sichtbaren Hinweis. Für die sichtbare Offenlegung nach Artikel 50 Abs. 4 ist insbesondere entscheidend, ob ein KI-generierter oder manipulierter Bildinhalt als sogenannter Deepfake einzustufen ist – also bestehende oder plausibel existierende Personen, Objekte, Orte oder Ereignisse so darstellt, dass der Inhalt fälschlich authentisch oder wahr erscheinen kann.
Für Inhalte, die bereits vor dem 2. August 2026 erzeugt wurden, besteht nach den aktuellen Hinweisen der EU-Kommission keine rückwirkende Kennzeichnungspflicht. Eine freiwillige Kennzeichnung wird von der Kommission jedoch empfohlen, soweit sie möglich ist.
Wann müssen KI-generierte Immobilienbilder gekennzeichnet werden?
Bei Immobilienbildern ist eine sichtbare Offenlegung insbesondere dann relevant, wenn KI einen vorhandenen oder plausibel existierenden Zustand so erzeugt oder verändert, dass Betrachter die Darstellung für authentisch oder tatsächlich vorhanden halten könnten.
Typische Beispiele sind:
- eine leerstehende Wohnung, die per KI virtuell möbliert wird,
- entfernte Möbel, Gegenstände oder Mängel,
- veränderte Materialien oder Ausstattungsmerkmale,
- künstlich ergänzte Außenbereiche, Ausblicke oder Personen.
Ein besonders konkretes Beispiel ist virtuelles Home Staging: Die EU-Kommission nennt selbst ein authentisches Foto einer leeren Wohnung, die mithilfe von KI eingerichtet wird, als Beispiel für teilweise KI-modifizierten Deepfake-Inhalt.
Entscheidend ist also nicht nur, ob KI verwendet wurde, sondern was das fertige Bild beim Betrachter vermittelt.
Wann ist keine sichtbare KI-Kennzeichnung erforderlich?
Reine technische Bildbearbeitungen führen nicht automatisch zu einer sichtbaren Offenlegungspflicht. Entscheidend ist, ob durch die Bearbeitung ein Inhalt entsteht, der die Voraussetzungen eines Deepfakes erfüllt.
Korrekturen von Belichtung, Kontrast, Weißabgleich, Zuschnitt, Rauschen oder Perspektive können daher anders zu beurteilen sein als das künstliche Hinzufügen oder Entfernen wesentlicher Bildinhalte.
Der Unterschied liegt im Inhalt: Wird ein vorhandenes Foto lediglich technisch verbessert, ist das etwas anderes, als wenn die KI einen Zustand erzeugt, der tatsächlich so nicht vorhanden ist.
Ein etwas heller abgestimmtes Wohnzimmer ist also etwas anderes als ein Wohnzimmer, das plötzlich neue Möbel, einen anderen Boden oder einen veränderten Ausblick zeigt.
Architektur-Rendering und KI: Wann besteht Kennzeichnungspflicht?
Für Neubauprojekte ist die Abgrenzung besonders wichtig.
Ein klassisches Architektur-Rendering, das auf Grundlage von Plänen und einem professionellen 3D-Workflow ohne generative KI entsteht, unterliegt nicht allein wegen seines fotorealistischen Erscheinungsbildes den KI-Transparenzpflichten des Artikel 50.
Auch bei vollständig oder teilweise mit generativer KI erstellten Architekturvisualisierungen entsteht nicht automatisch eine sichtbare Kennzeichnungspflicht. Entscheidend ist unter anderem, ob die Darstellung im jeweiligen Nutzungskontext fälschlich als authentische Aufnahme oder wahrheitsgetreue Darstellung eines bestehenden oder plausibel existierenden Zustands verstanden werden könnte.
Dabei dürfen nach den Leitlinien auch der Veröffentlichungskontext und die Erwartungen des jeweiligen Publikums berücksichtigt werden. Ist für Betrachter beispielsweise eindeutig erkennbar, dass eine Darstellung eine geplante, noch nicht realisierte Immobilie visualisiert, kann dies für die rechtliche Einordnung relevant sein.
Der bekannte Hinweis
„Unverbindliche Visualisierung – Änderungen vorbehalten”
Ein solcher Hinweis kann unabhängig vom AI Act sinnvoll sein, weil er deutlich macht, dass eine Planung und nicht zwingend der spätere tatsächliche Zustand gezeigt wird.
Ist eine Darstellung jedoch nach Artikel 50 Abs. 4 als KI-generierter oder manipulierter Deepfake offenzulegen, ersetzt der allgemeine Hinweis „Unverbindliche Visualisierung“ die erforderliche KI-Transparenz nicht.
Der AI Act schreibt hierfür nicht pauschal einen bestimmten deutschen Wortlaut vor. Je nach Inhalt können beispielsweise klare Formulierungen wie folgende verwendet werden:
„KI-generierte Visualisierung”
„Visualisierung – teilweise mit KI erstellt”
„KI-bearbeitete Architekturvisualisierung”
oder
„Teilweise KI-generierte Darstellung. Ausführung und Umgebung können abweichen.”
Der Hinweis „Unverbindliche Visualisierung” allein reicht nicht aus, wenn tatsächlich eine KI-Kennzeichnung erforderlich ist. Er sagt schließlich nichts darüber aus, dass das Bild künstlich erzeugt oder verändert wurde.
Wie sollte die Kennzeichnung aussehen?
Der Hinweis muss klar erkennbar sein und spätestens beim ersten Kontakt mit dem Bild erscheinen. Ein versteckter Hinweis in Metadaten oder nur im Impressum reicht dafür nicht aus.
In der Praxis bietet sich deshalb eine Kennzeichnung direkt am Bild oder in der unmittelbar zugehörigen Bildunterschrift an.
Wer Bilder über verschiedene Immobilienportale, Websites, Social Media oder Vertriebspartner verbreitet, sollte außerdem berücksichtigen, dass separate Bildunterschriften bei der Weitergabe verloren gehen können. Eine dauerhaft mit dem Bild verbundene Kennzeichnung kann deshalb praktisch sinnvoll sein.
Offizielle EU-Icons
Die EU-Kommission stellt inzwischen eigene Icons für KI-generierte und KI-modifizierte Inhalte zur Verfügung.
Die Nutzung ist freiwillig. Sie kann aber helfen, solche Inhalte einheitlich und schnell erkennbar zu kennzeichnen. Sinnvoll ist die Kombination mit einem kurzen Text wie „KI-generierte Visualisierung” oder „Einrichtung teilweise mit KI ergänzt”.
Die offiziellen Icons gibt es hier: digital-strategy.ec.europa.eu – EU-Icons für die Kennzeichnung von KI-generierten Inhalten.
Die EU-Icons sind eine freiwillige Möglichkeit zur Umsetzung. Ihre Verwendung allein bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sämtliche gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind.
Wer ist für die Kennzeichnung verantwortlich?
Für die sichtbaren Transparenzpflichten nach Artikel 50 Abs. 4 ist grundsätzlich der Betreiber („Deployer“) des eingesetzten KI-Systems relevant. Betreiber ist die natürliche oder juristische Person, die das KI-System im beruflichen Kontext unter ihrer Verantwortung einsetzt.
Setzt beispielsweise eine externe Agentur generative KI eigenständig unter ihrer eigenen Verantwortung ein, kann sie selbst Betreiberin des KI-Systems sein. Arbeitet ein externer Dienstleister dagegen lediglich unter den Anweisungen, der Kontrolle und Verantwortung eines Auftraggebers, bleibt grundsätzlich die verantwortliche juristische Person Betreiber.
Deshalb sollte bei der Bildübergabe künftig zumindest festgehalten werden: Wurde generative KI eingesetzt, und wenn ja, was wurde damit erzeugt oder verändert?
Unabhängig davon bleibt natürlich das Wettbewerbsrecht relevant. Die KI-Kennzeichnung ersetzt außerdem keine anderen rechtlichen Anforderungen. Eine Bilddarstellung kann beispielsweise unabhängig vom AI Act wettbewerbsrechtlich problematisch sein, wenn sie über wesentliche Merkmale einer Immobilie irreführt.
Was jetzt sinnvoll ist
Für Immobilienmakler, Neubauvermarkter, Projektentwickler und andere professionelle Immobilienvermarkter sind vor allem drei Schritte sinnvoll:
Originalbilder aufbewahren. So bleibt nachvollziehbar, wie das Ausgangsmaterial tatsächlich aussah.
KI-Einsatz dokumentieren. Gerade bei externen Dienstleistern sollte klar sein, ob und wofür generative KI verwendet wurde.
Kennzeichnung früh mitdenken. Wenn ein Hinweis erforderlich ist, sollte er bereits bei der Bildproduktion berücksichtigt werden und nicht erst beim Upload ins Immobilienportal.
Für klassische Neubau-Renderings ohne generative KI bleibt damit vieles wie bisher. Bei KI-veränderten Immobilienfotos und generativen Visualisierungen wird dagegen wichtiger, klar zu zeigen, was real ist und was künstlich ergänzt oder verändert wurde.
Häufig gestellte Fragen
Wann müssen KI-bearbeitete Immobilienfotos gekennzeichnet werden?
Eine sichtbare Offenlegung nach Artikel 50 Abs. 4 ist insbesondere dann erforderlich, wenn durch die KI ein Bild entsteht, das als Deepfake einzustufen ist – also einen bestehenden oder plausibel existierenden Zustand so darstellt, dass er fälschlich authentisch oder wahr erscheinen kann. KI-basiertes virtuelles Home Staging kann beispielsweise darunterfallen.
Müssen Architektur-Renderings gekennzeichnet werden?
Klassische 3D-Renderings ohne generative KI benötigen keine KI-Kennzeichnung allein wegen ihres fotorealistischen Aussehens. Auch bei generativ unterstützten Visualisierungen besteht nicht automatisch eine sichtbare Kennzeichnungspflicht. Entscheidend sind insbesondere Inhalt, Kontext, Zielgruppe und die Frage, ob die Darstellung fälschlich als authentisch oder wahr erscheinen kann.
Muss jedes mit KI erstellte Immobilienbild gekennzeichnet werden?
Nein. Der Einsatz generativer KI führt nicht automatisch zu einer sichtbaren Kennzeichnungspflicht. Für Bilder und Videos ist insbesondere entscheidend, ob das Ergebnis als Deepfake im Sinne des AI Act einzustufen ist. Dabei spielen Inhalt, Ähnlichkeit zu bestehenden oder plausiblen Zuständen, Veröffentlichungskontext und Erwartungen der Betrachter eine Rolle.
Müssen Bilder gekennzeichnet werden, die vor dem 2. August 2026 erstellt wurden?
Nein. Nach den aktuellen Hinweisen der EU-Kommission müssen bereits vor dem 2. August 2026 erzeugte Inhalte nicht rückwirkend gekennzeichnet werden. Die Kommission empfiehlt eine freiwillige Kennzeichnung jedoch, soweit dies möglich ist.
Wer ist für die Kennzeichnung verantwortlich?
Grundsätzlich trifft die Transparenzpflicht nach Artikel 50 Abs. 4 den Betreiber des eingesetzten KI-Systems. Ob dies ein Makler, Projektentwickler, eine Agentur oder ein anderer Dienstleister ist, hängt insbesondere davon ab, unter wessen Verantwortung und Kontrolle das KI-System tatsächlich eingesetzt wurde.
Welche Strafen drohen?
Verstöße gegen die Transparenzpflichten aus Artikel 50 können grundsätzlich mit Geldbußen von bis zu 15 Millionen Euro oder bis zu 3 % des weltweiten Jahresumsatzes des vorangegangenen Geschäftsjahres geahndet werden. Für kleine und mittlere Unternehmen gelten besondere Verhältnismäßigkeitsregeln; insbesondere ist dort grundsätzlich die niedrigere der einschlägigen Obergrenzen maßgeblich.
